範式轉移系列之四 – 良好土地規劃解決房屋居住困局 (信報 A14)

作者：凌偉明

 

 

在現代文明的城市生活裏，衣、食、住、行四大民生需要中，住房是生活的基本保障，既有實際的使用價值，同時又是帶有投資性質的商品。從使用價值來看，民衆必須能安居，才可以樂業；從商品價值來看，在住房上的投資，往往是一般人半生積蓄所繫，有關當局處理得當，則國泰民安、穩定繁榮，不當則矛盾突現、問題叢生。

本港的房屋問題，自戰後以來，隨著人口的增加和房屋政策與城市的發展，很快便出現公共房屋和私營房屋的分野。公共房屋泛指公屋、居屋和任何帶有政府為保障人民居住權利而興建的資助房屋；私營房屋則指不享有政府優惠或資助的房屋。均衡兩種房屋供應的考慮，一直成為施政必須關注的重要議題。

 

房屋政策 目標清晰

1948年，香港已成立房屋協會，為中等入息家庭提供居所；1954年，石硤尾一場大火，促使政府開始爲貧困者提供徙置區和後來的廉租屋；1973年當時的港督麥理浩推出十年建屋計劃，並將徙置事務處與屋宇建設科合併，成立房屋委員會；1978年，政府推出「居者有其屋」計劃，首次資助市民置業；同年又有「私人機構參建居屋計劃」，引入市場私人資金協助公營房屋的興建和發展；1988年，房委會改組成為財政獨立機構，又推出「自資居所貸款計劃」，積極資助居民置業和推動公營房屋市場的發展；1997年初，政府公佈了幫助和鼓勵市民自置居所的《長遠房屋策略評議諮詢文件》。這些步驟都是目標清晰，以及循序漸進。

回歸後，首任行政長官董建華即在這個基礎上，宣布「建屋安民」為特區政府治港的三大目標之一，提出「八萬五」政策，在預計私營房屋每年在市場上供應35,000個單位之外，政府承諾每年為市民提供50,000個房屋資助機會，包括約一半租住公屋或租金津貼，以及資助自置居所或置業貸款。董建華更提出願景，希望十年內全港七成家庭可以自置居所。

可惜，事與願違，一場亞洲金融風暴，徹底摧毀本港以金融地產為核心的經濟結構，資產價格大挫。自1997年至2002年，本港的整體樓價下調超逾六成，成交量大幅萎縮，導致本港經濟通縮長達五年，政府不得不改轅易轍，全面檢討房屋政策，以期恢復社會大眾對地產市場的信心。

 

住屋需要 充分照顧

在這前提下，政府在公共房屋方面宣布停建居屋；在私營房屋方面，則長期限制﹑甚至暫停供應土地，以勾地表代替直接拍賣土地。在亞洲金融風暴後樓市淡靜時，雖能有效防止樓價進一步滑落，卻把在市場上放出土地的主動權交給予發展商，為日後土地供求嚴重失衡埋下因素。

結果私人住宅的落成量，由1999至2003年的每年14,000至69,900個單位，減少至2004至2009年的每年10,000至30,000個單位。在供應嚴重不足的情況下，再加上低息環境長期持續，全球流動性資金泛濫，以及人民幣兌港元持續升值，內地資金不斷湧入本港房地產市場，令過去幾年樓價有如脫韁之馬，一發不可收拾。

今天的香港，誰也不敢說有完美的簡單方案，可以解決房屋的問題。但我們必須了解，房屋不單是滿足我們基本居住需要，更有保值投資的作用。

香港是一個二元經濟體系(Dual Economy)，一方面是一個高增值、低就業的金融投資的虛擬經濟體系，另一方面則是以第三產業為主的低增值、高就業的本土實體經濟。沒有穩定發展的實體經濟，便不可能為蓬勃發展的虛擬經濟提供堅實基礎；虛擬經濟過份超離現實的發展，會反過來對實體經濟造成不必要的戕害。

香港以金融地產為核心的經濟結構要持續發展，社會穩定是最重要的前提；而要社會維持穩定，廣大市民的基本需求﹑尤其是住屋需要，便需要得到充分的照顧。

最近國務院副總理李克強到訪香港，首先到公屋和私人屋苑參選觀，再就如何推進香港作為人民幣離岸中心而推出多項措施，正好反映二元經濟體系要同時兼顧依靠虛擬和實體經濟生活的人，並要得到普遍認同。

未來的二三十年中，香港的人口將大量增加，特區政府責無旁貸，必須在這方面安排充足的土地供應。在房屋的供應上，我們也應該從二元的角度處理，要照顧不同社會階層的需要，也就是要分別照顧普羅大眾和精英的需要。在普羅大眾的層面，最重要的是穩定提供公營的租住單位。

不過，過去十年，新增公營租住單位的數目並沒有穏定增加，在2006年只增加了4,400個，2007年只有7,400個新單位落成，2009年增加19,000個新單位。我們相信，公營租住單位穏定增加，可令基層人士有所期盼，也讓這些公營租住單位成為市民逐步改善居住環境的起點。

 

製造條件 吸引精英

公屋租戶積蓄了起碼的資金後，可以進入私營市場，一方面可以改善生活環境， 另一方面又可以投資保值。此外，我們亦要關注大眾對居住空間和配套的要求隨社會進步而進步。居所的空間和環境﹑交通和社區的配套，均須滿足大眾的合理預期，才能為和諧社會締造條件。

在精英的層面，考慮的重點則截然不同。以往政府在房屋政策的考慮，自然偏重於滿足普羅大眾的需要；現在應該起碼有大珠三角﹑甚至全球的視野。隨著世界經濟中心往亞洲轉移，香港與大珠三角的融合，香港將是精英聚居之地。

世界上對經濟有影響的人都喜歡在倫敦和紐約置業，一來是身份的象徵，更重要的是，開拓社會和營商網絡。如果香港要保持東方之珠的位置，必須吸引本土、珠三角、甚至全球的精英。所以，規劃上必須有這個考慮，無論在地理位置、環境質素、文化配套上都要配合，提供適當的土地，製造條件，讓世界各地的精英在香港交流比拼，互相激勵，激出火花，帶領文明，構建和諧社會，促進持續發展。

我們是否繼續要將人口擁擠在不足4%的住宅用地呢？這是範式轉移的背景， 也是特區政府在土地規劃和房地產發展考慮的重要背景。

 

 

2011 年 8 月 24 日刊登於信報財經新聞第 14 頁